Ein wichtiges Instrument
Der neue Richtplan ist ein ernsthafter Versuch, das Wachstum Winterthurs für die nächsten 30 Jahre zu gestalten. Er setzt klare Signale für die Innenentwicklung statt Zersiedelung, betont die Bedeutung des öffentlichen Verkehrs und verankert das Prinzip sozialverträglicher Entwicklung.
Wir sagen Ja zu einem Richtplan, der die Stadt aktiv gestalten will.
Aber wir sagen auch klar: Aufwertung bedeutet Verdrängung. Wer in Winterthur wohnt und Miete zahlt, weiss das. Der Richtplan enthält zu wenig konkrete Schutzmechanismen gegen Gentrifizierung und das werden wir nicht hinnehmen.
Aufwertung hat immer einen Preis und den zahlen die Falschen
Gentrifizierung ist kein Naturgesetz. Es ist ein politisches Projekt: Durch Aufwertung und Verdrängung einkommensschwacher Haushalte wird systematisch die soziale Zusammensetzung der Stadt verändert. Und je mehr privates und institutionelles Kapital (Pensionskassen, Versicherungen, Immobilienfonds) in den Wohnungsmarkt fliesst, desto stärker wird dieser Mechanismus.
Die Mechanik dahinter ist simpel: Im Kanton Zürich stiegen die Baulandpreise zwischen 2009 und 2020 um rund 103 Prozent. Die Baukosten im selben Zeitraum nur um 4,6 Prozent. Wohnen wird also nicht teurer, weil es mehr kostet, Häuser zu bauen. Es wird teurer, weil der Boden darunter zur Geldanlage geworden ist. Und das trifft auch bestehende Mietende, obwohl an ihrer Wohnung gar nichts verändert wurde. Denn wenn ein Haus den/die Besitzer:in wechselt oder eine Hypothek erneuert wird, orientiert sich der neue Preis am gestiegenen Bodenwert. Der Immobilienhai muss mehr Rendite erwirtschaften, also steigt die Miete. Die Mieten in Winterthur sind allein zwischen 2017 und 2024 um rund acht Prozent gestiegen.
Konkrete Beispiele gefällig? In Töss, Neuhegi und Wülflingen sind die grossen Neubauten fast ausnahmslos in der Hand von Pensionskassen und Versicherungen. Gebaut werden vor allem kleine Wohnungen im gehobenen Segment, weil sich damit die Rendite maximieren lässt. Die hohen Mieten dieser Neubauten erhöhen dann mittelfristig auch die Mieten der Nachbarschaft: Andere Vermieter:innen dürfen bei Neuvermietungen mit Verweis auf die «Quartierüblichkeit» nachziehen. So steigen die Mieten ringsum, ohne dass ein Stein bewegt wurde.
Und dann ist da noch die Stefanini-Stiftung (SKKG): Rund 1700 Wohnungen in Winterthur, viele jahrelang im Dornröschenschlaf. Seit dem Tod von Bruno Stefanini 2018 läuft die «Renovationsoffensive». In der Altstadt wurden die Mieten in sanierten Wohnungen in mehreren Fällen bis auf das Dreifache erhöht. An der Zypressenstrasse in Wülflingen wird günstiger Wohnraum abgerissen und durch teurere Neubauten ersetzt. In Töss verschwinden die alten Arbeiter:innenhäuser, dafür gibt es an denselben Orten Lofts und Luxuswohnungen.
Das ist keine Aufwertung für die Bevölkerung. Das ist Aufwertung auf Kosten der Bevölkerung. 100 Prozent Fokus auf Kapitalertrag, 0 Prozent auf die soziale Dimension des Wohnens.
Besonders tückisch: Auch gut gemeinte ökologische Aufwertungen können diesen Effekt verstärken. Ein neuer Tösspark, eine renaturierte Töss: Das klingt nach Lebensqualität für alle. Aber steigende Attraktivität bedeutet steigende Mieten. Wenn wir nicht von Anfang an Gegensteuer geben, wird aus dem «grünen Winterthur» schnell ein Argument für die nächste Mieterhöhung.
Die Brennpunkte: Wo droht Verdrängung in Winterthur?
Drei Gebiete stehen im Zentrum des neuen Richtplans und tragen damit auch das grösste Risiko für ihre heutige Bevölkerung. In allen drei Gebieten wohnen heute Menschen mit tiefem und mittlerem Einkommen, viele mit Migrationshintergrund. Genau jene, die sich steigende Mieten nicht leisten können und anderswo in der Stadt kaum Alternativen finden.
Töss
Die grösste geplante Transformation der Stadt findet in Töss statt: Autobahntunnel, neuer Bahnhof Dättnau, Quartier Auwiesen als neues Zentrum, Renaturierung der Töss. Über 10 000 neue Raumnutzende sind im Korridor geplant. Die Quartiere Eichliacker und Schlosstal stehen bereits heute unter Druck – geprägt von renditesuchenden Pensionskassen und Versicherungen, die nach und nach die alten Arbeiter:innenhäuser durch teure Neubauten ersetzen. Mit dem Projekt Winterthur Süd weitet sich dieser Druck auf Steig, Neumühli und Nägelsee aus. Für die AL ist klar: Das neue Quartier Auwiesen darf keine «Europaallee 2.0» werden. Die Bevölkerung in Töss muss besser geschützt werden – bevor der erste Bagger rollt, nicht danach.
Oberwinterthur
Der Bahnhof Oberwinterthur soll erneuert, das Umfeld verdichtet werden. Das klingt nach Fortschritt, bedeutet aber für die heutigen Bewohner:innen von Guggenbühl und Talacker konkret: Sanierungen, Abbrüche, höhere Mieten. Die Bausubstanz ist alt, genossenschaftlicher Wohnraum als Puffer kaum vorhanden. Wer hier heute günstig wohnt, ist direkt gefährdet. Ohne klare Vorgaben werden die Investor:innen das Vakuum füllen, wie sie es in Neuhegi bereits getan haben.
Mattenbach
Eingeklemmt zwischen zwei Wachstumsmotoren liegen die Quartiere Grüze, Deutweg, Gutschick und Endliker. Dem Bahnhof Grüze auf der einen Seite und dem expandierenden Wissensquartier der ZHAW auf der anderen. Verdichtungsdruck von zwei Seiten, alte Bausubstanz, wachsende Nachfrage nach studentischem Wohnen, das ist eine klassische Verdrängungs-Konstellation. Wer heute dort zur Miete wohnt, spürt es bereits: Die Mieten steigen, und die Frage ist nicht ob, sondern wie schnell die bisherige Bevölkerung weichen muss.
Verdrängung passiert selten mit einem grossen Knall. Sie passiert Schritt für Schritt: Eine Kündigung wegen Sanierung hier, eine Mieterhöhung nach Hausverkauf dort, ein Neubau mit Luxuswohnungen an der Ecke, der plötzlich als Massstab für «quartierübliche Mieten» gilt. Am Ende haben dieselben Menschen, die ein Quartier geprägt haben, keinen Platz mehr darin. Das dürfen wir nicht zulassen.
Unser Fokus: Die BZO-Revision als entscheidender Hebel
Der Richtplan gibt die Richtung vor – aber konkret wird es erst in der Bau- und Zonenordnung (BZO). Dort werden die Spielregeln festgelegt: Was darf wo wie hoch gebaut werden? Und entscheidend: Was müssen Investor:innen im Gegenzug leisten? Diese Revision ist unsere wichtigste Aufgabe in den nächsten Jahren. Das Motto ist einfach: Keine Aufzonungen ohne substanzielle Gegenleistungen.
Unsere Schwesterpartei AL Zürich macht vor, wie das geht. Mit der Volksinitiative «Hier leben, hier wohnen, hier bleiben» kämpft sie dafür, dass Aufzonungen in der Stadt Zürich nur dann bewilligt werden, wenn im Gegenzug preisgünstiger Wohnraum entsteht. Das ist keine linke Utopie, das ist geltendes kantonales Recht, das seit 2019 von Gemeinden angewendet werden kann. Die Frage ist nur, ob die Politik den Willen hat, es auch zu tun.
Wir fordern dasselbe für Winterthur:
Forderung 1 — Aufzonungen
Wer von einer Aufzonung profitiert und mehr bauen darf, muss die gesamte Mehrausnützung als preisgünstigen Wohnraum realisieren. Wer mehr bauen darf, baut günstig oder gar nicht.
Forderung 2 — Ein- und Umzonungen
Bei grösseren Ein- und Umzonungen, auf denen neu Wohnraum entsteht, muss mindestens die Hälfte davon preisgünstig sein. Vorzugsweise in der Hand von Genossenschaften oder gemeinnützigen Trägerschaften.
Das sind keine abstrakten Forderungen. Das sind die Werkzeuge, die verhindern, dass der Richtplan zur Blaupause für die nächste Verdrängungswelle wird. Winterthur hat die Chance, es besser zu machen als Zürich. Aber nur, wenn wir jetzt handeln, nicht erst wenn die Bagger stehen.
Über die BZO hinaus
Die BZO-Revision ist unser dringlichster Hebel. Aber Verdrängung bekämpft man nicht allein mit Zonenvorschriften. Dahinter braucht es eine grundsätzlichere Stadtpolitik. Eine, die Boden nicht als Ware, sondern als Gemeingut versteht.
Forderung 3 — Sozialräumliches Monitoring
Die Sozialräumliche Stadtentwicklung muss gestärkt werden. Winterthur braucht ein kleinräumiges sozialräumliches Monitoring, das Verdrängungsrisiken quartierweise erfasst und transparent macht. Analog zu dem, was zum Beispiel die Stadt Zürich bereits betreibt. Heute werden die meisten Daten nur auf Gesamtstadtebene erhoben. Das reicht nicht. Wer nicht weiss, wo der Druck am stärksten ist, kann nicht rechtzeitig handeln.
Forderung 4 — Stärkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Mit rund 14 Prozent genossenschaftlicher Wohnungen liegt Winterthur weit hinter anderen Schweizer Städten und das ist kein Zufall. Jahrzehntelang hat die Stadt den Wohnungsbau dem Markt überlassen, während andere Städte aktiv in gemeinnützige Strukturen investiert haben. Das Resultat sehen wir heute: ein Wohnungsmarkt, der fast vollständig von Renditeinteressen dominiert wird. Das muss sich grundlegend ändern. Gemeinnütziger Wohnraum darf nicht die Ausnahme sein. Er muss zur Regel werden. Wir fordern, dass mindestens ein Drittel aller Mietwohnungen in Winterthur in gemeinnütziger Hand ist. Eine Genossenschaftswohnung kostet im Schnitt halb so viel wie eine Marktwohnung. Das ist das Ergebnis einer Logik, die Menschen über Rendite stellt. Diese Logik wollen wir zur Stadtpolitik machen.
Forderung 5 — Boden als Gemeingut
Hinter allen Verdrängungsprozessen steckt dieselbe Logik: Boden wird als Ware behandelt, die gekauft, gehalten und mit Gewinn verkauft werden kann. Solange das so bleibt, werden Zonenvorschriften und Genossenschaftsquoten immer nur Symptome bekämpfen, nie die Ursache. Unsere grundsätzliche Forderung ist deshalb: Boden darf kein privates Anlagegut sein. Städtischer Boden gehört der Allgemeinheit. Nicht Pensionskassen, nicht Versicherungen, nicht Immobilienfonds. Was mit öffentlichen Mitteln aufgewertet wird, muss der Öffentlichkeit zugutekommen. Langfristig braucht es eine Bodenpolitik, die Grund und Boden der Spekulation dauerhaft entzieht: Durch Kommunalisierung, durch Gemeineigentum, durch das konsequente Primat des Wohnens über das Primat der Rendite. Das ist keine linke Utopie. Das ist die logische Konsequenz aus dem, was wir jeden Tag in unseren Quartieren beobachten.
Diese fünf Forderungen gehören zusammen. Die BZO-Revision schafft kurzfristig Schutz. Das Monitoring macht Verdrängung sichtbar, bevor sie passiert. Der gemeinnützige Wohnungsbau baut langfristig Alternativen zur Marktlogik auf. Und die Forderung nach Boden als Gemeingut benennt, was hinter allem steckt: Solange Boden eine Ware ist, wird der Markt immer gewinnen, egal wie gut die Zonenvorschriften sind. Keine dieser Forderungen wird von allein umgesetzt. Sie brauchen politischen Druck aus den Quartieren, von organisierten Menschen, die nicht akzeptieren, dass ihre Stadt für sie unbezahlbar wird.
Gemeinsam stark: Vernetzung von unten
Das Recht auf Stadt kann man im bürgerlich dominierten Stadtparlament nicht durchsetzen. Es braucht deshalb eine organisierte Bevölkerung, die wirkungsvolle Planungsinstrumente erkämpft und den renditeorientierte Wohnpolitik grundsätzlich in Frage stellt.
In Winterthur gibt es glücklicherweise eine lebendige Landschaft von Verbänden, Genossenschaften und ausserparlamentarischen Gruppen, die sich täglich für bezahlbares Wohnen einsetzen. Der Mieterinnen- und Mieterverband Zürich greift aktiv in die wohnpolitischen Debatten ein. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Winterthur-Schaffhausen vernetzt über 100 gemeinnützige Bauträger mit rund 11 000 Wohnungen in der Region und zeigt täglich, dass Wohnen ohne Renditelogik funktioniert. Und Gruppen wie die Häuservernetzung Winterthur oder die IG der Bewohner:innen der Stefanini-Liegenschaften (IGBBSL) stehen dort, wo der Druck am stärksten ist: direkt in den betroffenen Quartieren, Seite an Seite mit den Menschen, denen die Kündigung droht.
Zwischen diesen Kräften und der parlamentarischen Arbeit klaffen heute noch zu viele Lücken und genau diese nutzen Investor:innen aus. Die AL will diese Lücken schliessen und die verschiedenen Organisation näher zusammenbringen. Winterthur soll eine Stadt für alle bleiben. Für jene, die hier aufgewachsen sind, für jene, die neu zugezogen sind, und für jene, die sich kein Luxusloft leisten können und es auch nicht wollen. Daran arbeiten wir. Im Stadtparlament, in den Quartieren und gemeinsam mit allen, die dasselbe wollen.